一方婚前签订认购书婚后支付全款的房屋 离婚时该如何分割
来源：成都律师婚姻法援网 作者：陈元果律师 时间：2018-01-16
【案情介绍】
一方婚前签订认购书婚后支付全款的房屋，离婚时该如何分割？
钟林（男）与刘英（女）系重庆某单位同事，2005年两人经同事介绍认识，2007年10月两人在钟林老家办理结婚登记。
2007年9月15日，钟林在成都市高新区某房地产开发商处认购了一套120平方米的房屋，并在当天签订房屋认购协议书一份，约定了购买房屋的详细位置并支付了房屋认购款3万元。2007年11月钟林签订购房合同，并用个人婚前财产一次性付清房款60余万元。2008年2月，钟林购买的高新区房屋交房，双方立即装修并入住至今，2009年房屋产权证上登记所有权人为钟林。2012年，钟林与刘英因夫妻感情破裂要求离婚。刘英认为高新区的房屋系婚后签订房屋买卖合同，婚后获得房屋产权登记，该房屋应作为夫妻共同财产予以分割。钟林认为高新区房屋系婚前认购，婚后个人出资购买，属于个人财产，不同意作为夫妻共同财产分割。协商未果，钟林起诉至法院。一方婚前签订认购书婚后支付全款的房屋，离婚时该如何分割？
【法院判决】
一方婚前签订认购书婚后支付全款的房屋，离婚时该如何分割？ 法院审理后认为，原告婚前签订购买协议，婚后购买诉争房屋属投资行为，其投资产生的收益即房屋增值部分应视为夫妻共同财产，离婚时应予以分割。根据《婚姻法解释（二）》第十一条的规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益应当为共同财产的规定，法院判决诉争房屋的增值部分为夫妻共同财产，应当依法进行分割。一审判决后，双方均未上诉。
【律师点评】
成都知名离婚律师陈元果：
一方婚前签订认购书婚后支付全款的房屋，离婚时该如何分割？本案争议的焦点为诉争房屋增值部分的定性问题。《婚姻法解释（二）》第十一条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益应当为共同财产。《婚姻法解释（三）》第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。据此，夫妻一方的个人财产在婚后增长的价值有三种表现形式，即投资收益、孳息和自然增值。
一方婚前签订认购书婚后支付全款的房屋，离婚时该如何分割？陈律师认为，诉争房屋的增值部分应视为投资收益，理由如下：
1.原告婚前签订认购协议和交付认购款系签订从合同即定金合同的行为，并非签订和履行购房主合同，此定金合同性质为立约定金合同，签订的目的是为日后签订购房主合同。定金合同系从合同，日后签订的购房合同为主合同。婚前仅签订作为从合同的定金合同，不可视为婚前已购得诉争房屋和获得房屋所有权。
2.夫妻一方个人财产在婚后的价值增长有投资收益、孳息和自然增值三种表现形式。婚姻法司法解释明确了投资收益视为夫妻共同财产，孳息和自然增值视为个人财产。本案中的诉争房屋系原告婚前个人财产即金钱形态在婚后的转化，诉争房屋的房产形态并非原告婚前个人财产的原始形态，诉争房屋的的增值部分不是原告婚前个人财产的自然增值，而是其个人财产转化形态的的增值，其既非原告个人财产的自然增值，亦非孳息，故应当认定为投资收益。
3.刚需购房可定性为投资。刚性需求是相对于弹性需求而言，是指商品供求关系中受价格影响较小的需求；刚需购房一般是指购买房屋的目的是为了家庭居住，而非投资牟利的行为。本案中，在购买诉争房屋后，原、被告即搬迁入住至今，其购买诉争房屋是为了满足其家庭居住需要，符合刚需购房的特征，但因诉争房屋并非原告的婚前个人财产的原始形态，其获得房屋产权是在婚姻存续期间，可认为被告为诉争房屋的增值亦有贡献，如仅判决增值部分为原告个人所得则忽略了被告的贡献，有失偏颇，故其产生的增值应视为投资收益而予以分割。
综上，夫妻一方在婚后用个人财产购买并登记在个人名下的房屋，即使其购买行为符合刚需购房的特征，其增值部分在离婚财产分割时也不应认定为个人财产的自然增值，而应认定为投资收益。
